根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對國有土地上被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。到底您的房屋價值幾何，不是您說了算，也不是征收方說了算，必須經(jīng)過具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的評估。相信很多被拆遷戶都曾經(jīng)歷過評估程序拿到過評估報告，但是對于拆遷評估中的那些門道您摸準了嗎?今天京平拆遷律師教您看懂拆遷評估的門道，防止吃了評估的啞巴虧!

一、評估機構(gòu)的確定

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》(以下簡稱《評估辦法》)第四條的規(guī)定，評估機構(gòu)的確定有幾點需看懂：

1、確定評估機構(gòu)的主體——被征收人

被征收人在確定評估機構(gòu)的過程中，有權(quán)選定到底由哪一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)來進行評估工作，所以實踐中政府單方面確定評估機構(gòu)是不符合程序的，這一點一定要牢記！

2、確定評估機構(gòu)的方式——協(xié)商選定;多數(shù)決原則投票;隨機方式

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)首先要由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定;協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。

二、評估目的與評估時點

1、評估目的——為補償或差價提供依據(jù)

征收房屋的補償方式有貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)《評估辦法》第八條的規(guī)定，評估目的也有兩點：一是為確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù);二是為計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)。

2、評估時點——房屋征收決定公告之日

評估應(yīng)當在房屋征收決定公告之后進行，在現(xiàn)實操作層面，有些征收方在房屋征收決定公告之前就進行評估，一兩年之后才正式公告征收決定，此時房屋價值早已發(fā)生巨大變化，對被征收人極不公平，這樣的評估程序既不合規(guī)也不合理。

三、評估因素

被征收房屋究竟價值幾何是被征收人關(guān)心的問題，那么究竟什么是被征收房屋價值，房屋價值評估應(yīng)考慮哪些因素呢?以下兩點您要看懂：

1、被征收房屋的價值

被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額。

2、房屋價值評估的因素

類似房地產(chǎn)的市場價格是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)在評估時點的平均交易價格。因此，被征收房屋價值評估應(yīng)當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。

四、評估結(jié)果及異議處理

1、評估結(jié)果——分戶評估報告

評估結(jié)果體現(xiàn)為評估機構(gòu)提供的整體評估報告和分戶評估報告，房屋征收部門應(yīng)當向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。整體評估報告和分戶評估報告應(yīng)當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)公章，不得以印章代替簽字。

2、對評估結(jié)果有異議的處理——復核、鑒定

被征收人對分戶評估結(jié)果有異議的，有以下幾種途徑可以走：

(1)應(yīng)當自被征收房屋分戶評估報告送達之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面申請并指出問題，申請復核評估。

(2)對復核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當自收到復核結(jié)果之日起10日內(nèi)向被征收房屋所在地的評估專家委員會申請鑒定。

(3)鑒定意見出具后，被征收人對補償仍有異議的，依法復議或訴訟。