東莞廠房出租:轉讓合同特征和條件

（1）特征

主要是主體的變更。即原合同當事人一方或各方的權利和義務發(fā)生了整體轉移，而合同客體(標的)并沒有發(fā)生變化。

（2）條件和程序

由于轉讓合同權利、義務，關系到當事人各方的經濟利益并可能產生重大后果。因此，東莞廠房網認為合同的轉讓必須在下列法定條件下進行：①合同的權利和義務具有可轉讓性，即合同能夠轉讓，而且轉讓后，合同約定的標的仍然能夠實現；

②合同的一方當事人將其權利、義務轉讓給第三者必須取得其他各方的同意；

③合同的轉讓必須采取書面形式；

④凡我國法律、法規(guī)規(guī)定的應由國家批準的合同，其權利和義務的轉讓必須經原批準單位批準(原批準合同中已約定可轉讓的則不必再批)。

東莞廠房租售時是不需要交納增值稅的。至于城市房地產稅，土地使用稅這些都不是租賃人責任之內的事。

在這里，我們來詳細講講土地增值稅的相關問題，讓大家對增值稅有一個更深入的了解。土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物而就其增值部分征收的一種稅。

1.納稅人

東莞廠房網提示，轉讓房地產并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。

2.征稅范圍

土地增值稅的征稅范圍是有償轉讓的房地產,包括國有土地使用權及地上建筑物和其附著物。

3.稅率

土地增值稅實行四級超率累進稅率。

這是東莞廠房出租比較常見的糾紛，出現租金支付糾紛后大致會出現三種處理方法：

1.租賃雙方協(xié)商一致，要么房客及時付清租金，要么房東同意延期支付，不涉及租賃合同的其他方面。

2.比前一種情況更進一步，在解決如何支付拖欠租金的同時，租賃雙方還就由此產生的違約責任問題，在分清責任的前提下一并解決，并繼續(xù)履行租賃合同。3.解除租賃合同。這主要是租賃雙方失去繼續(xù)履行合同的基礎，或由雙方協(xié)商解除合同，或由一方起訴從而終止租賃關系。

2、損害賠償糾紛。

廠房租賃關系中的損害賠償糾紛同其他法律關系中的損害賠償一樣，主要是由侵權行為引起的，常見的有廠房損壞賠償、人身或財物損害賠償、侵犯廠房共有人合法權益賠償等。從司法實踐看，目前頗有爭議的是租賃關系結束后，租賃者對廠房所作的裝修如何賠償。

對此，法律法規(guī)并無明文規(guī)定，凡是房東同意裝修的，無論什么原因提前解除合同，房東都要賠償經評估后的裝修費的殘值部分，以此體現公平原則;但如果合同對此有約定的，按約定處理。這一規(guī)定未必能體現公平原則，因為如果是因拖欠租金造成合同提前解除的，而房東又并不需要租賃者對廠房所作的那些裝修，那么要房東賠償租賃者的裝修殘值就有所不公，否則豈非保護了合同違約方而損害了守合同條約方的利益。

廠房的選擇以具備有生產經營為前提，廠房的選址、廠房的結構，以及在此處的供電與供水標準與工藝是否達到了工業(yè)生產所需要的標準，如果這些標準都達不到，那么在日后正式投入生產經營時，必然會帶來許多不可預料的問題。工業(yè)廠房與寫字樓不一樣，因此我們不能用同一標準來選擇廠房。對于許多中小企業(yè)來說，是沒有那么大筆的資金的，多數還得在網上找出租廠房來生產。那么這就需要考慮廠房的選擇問題了，如何選擇廠房能找到適合自己企業(yè)生產所需的廠房呢?當然，有條件，資金雄厚的大企業(yè)也可以購買地皮自行建設廠房用于生產，這樣建造起來的廠房能符合自己企業(yè)的生產特點。由于多數企業(yè)是租賃廠房來生產的，因此當這些問題出現時，可能還會引起一系列相關的法律糾紛。因此為了使正式投入生產后避免此為問題的發(fā)生，那么在選擇租賃廠房時就要的綜合考慮。